Mietrecht: Mieterhöhungen im Staffelmietvertrag – Jahr für Jahr teurer

— von Katja Fischer —  Bietet der Vermieter der neuen Wohnung einen Staffelmietvertrag zur Unterschrift an, sollten Mieter genau nachrechnen. Auch wenn der aktuelle Mietzins bei der Anmietung noch moderat erscheint, kann die Miete im Laufe der Jahre drastisch steigen. Denn in einen Staffelmietvertrag sind jährliche Mieterhöhungen automatisch eingepreist.

„Staffelmietverträge werden gern in besonders begehrten Wohnlagen oder bei der Vermietung von Einfamilienhäusern geschlossen“, sagt der Sprecher des Deutschen Mieterbunds (DMB), Ulrich Ropertz. „Sie bieten beiden Vertragsparteien Planungssicherheit, haben allerdings für den Vermieter mehr Vorteile als für den Mieter.“

Denn anders als in normalen Mietverträgen braucht der Vermieter nicht die üblichen Regelungen zu beachten, um die Miete zu erhöhen. Normalerweise ist eine Mieterhöhung nur innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent zulässig. Außerdem darf die Miete nicht über das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, so der DMB.

Bei einem Staffelmietvertrag gelten völlig andere Regeln. Darin legen die Vertragspartner gleich beim Abschluss fest, in welchem Umfang die Miete künftig steigen darf. Das geschieht in sogenannten Staffeln. Zwischen zwei Staffeln muss mindestens ein Jahr liegen. Die Steigerungsbeträge oder die jeweils zu zahlende Monatsmiete müssen ausdrücklich als Geldbetrag genannt werden.

Die Höhe der Steigerungsbeträge ist nicht vorgeschrieben. Sie kann in jedem Jahr gleich bleiben, muss es aber nicht, so der DMB. So ist es beispielsweise möglich, während einer Staffel die Monatsmiete um 20 Euro anzuheben, bei der nächsten um 30 Euro, danach um 40 Euro und so weiter. Staffelmietverträge dürfen sehr lange laufen. Die früher vorgeschriebene Begrenzung auf maximal zehn Jahre gibt es nicht mehr.

Sogenannte Wucherparagraf setzt Grenze

„Die Staffelmiete muss nicht von vornherein höher sein als die ortsübliche Miete“, erklärt Ropertz. „Aber Mieter sollten bedenken, dass sie im Laufe der Jahre immer weiter steigt und auch über das Niveau der Vergleichsmiete hinausgehen darf.“ Eine Grenze der Mietsteigerung setze lediglich das Verbot der Mietpreisüberhöhung, der sogenannte Wucherparagraf. Die überhöhte Miete müsse allerdings vom Mieter nachgewiesen werden, was in der Praxis kaum möglich sei.

Ein positiver Effekt für Mieter ist, dass während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags sämtliche andere Mieterhöhungen ausgeschlossen sind. Lediglich Betriebskostensteigerungen dürfen vom Vermieter umgelegt werden. Wenn zum Beispiel Modernisierungen ins Haus stehen, hat die Staffelmiete also durchaus ihre Vorteile. Denn der Vermieter darf die Miete nach der Modernisierung nicht erhöhen, wie es bei normalen Mietverhältnissen möglich ist.

Wer einen Staffelmietvertrag unterschreibt und dann feststellt, dass ihn die regelmäßigen Mieterhöhungen doch überfordern, kann ihn jederzeit mit der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist von drei Monaten beenden. Allerdings sollte er vorher genau seinen Mietvertrag studieren, rät Ropertz. Denn oft versuchen Vermieter, das Kündigungsrecht des Mieters auszuschließen. „Das ist aber nur für höchstens vier Jahre zulässig“, sagt der Experte. „Danach kann der Mieter mit der üblichen Frist von drei Monaten kündigen.“

Enthält der Mietvertrag einen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren, ist die Regelung als Formularmietvertrag sogar vollkommen unwirksam, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 3/05). Das bedeutet, der Mieter hat von Anfang an eine dreimonatige Kündigungsfrist. Auch eine Klausel im Mietvertrag, nach der sich das Mietverhältnis nach vier Jahren automatisch um jeweils ein Jahr verlängert, ist unwirksam (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 316/03).

dapd.djn/kaf/K2120/mwo