Mietrecht: Unwirksame Klauseln einfach ignorieren

Mietverträge, die betont professionell abgefasst sind, enthalten häufig Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind. „Je älter solche Formularmietverträge sind, umso wahrscheinlicher ist es, dass sie dem aktuellen Mietrecht nicht entsprechen“, sagt Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbunds (DMB).

Denn sie seien oft von Haus- und Grundbesitzervereinen verfasst worden, die das Mietrecht in ihrem Sinne auslegten. Mieter sollten also möglichst vor dem Vertragsabschluss prüfen, ob sie mit den Vereinbarungen leben können.

Allerdings müssen sich Wohnungssuchende vor allem in Ballungsgebieten aufgrund der Marktlage meist schnell für ein Objekt entscheiden. Da bleibt wenig Spielraum, um zuvor noch einen Mieterverein zur Beratung aufzusuchen. Trotzdem besteht kein Grund zur Panik.

Unwirksame Klauseln akzeptiert

„Wenn sie einen Vertrag mit unwirksamen Klauseln akzeptieren, ist das für die Mieter in der Regel nicht schädlich“, sagt Ropertz. „Sie müssen nur wissen, welche Klauseln das sind. Wenn der Vermieter dann aus diesen Klauseln Ansprüche stellt, können sie sich darauf berufen, dass bei unwirksamen Klauseln automatisch die gesetzlichen Regelungen gelten.“ Steht im Mietvertrag zum Beispiel, dass der Mieter keinen Besuch empfangen darf oder nicht fernsehen darf, sind diese Klauseln unwirksam.

Unwirksame Klauseln können sich für Mieter sogar als Glücksfall erweisen. Sie sparen beispielsweise unter Umständen viel Geld, wenn sie sich die Vertragspassagen über Schönheitsreparaturen genauer ansehen. Denn diese sind in Formularmietverträgen häufig unwirksam.

Schönheitsreparaturen – ein paar Worte entscheidend

Oft entscheiden schon ein paar Worte, ob der Mieter beim Auszug renovieren muss oder nicht. So führen starre Fristen im Mietvertrag dazu, dass der Mieter am Ende gar nicht renovieren muss, entschied der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 361/03). Klauseln im Mietvertrag wie „Die Schönheitsreparaturen sind mindestens nach Ablauf folgender Fristen auszuführen“ oder „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre“, sind unwirksam. Der Mieter muss nicht renovieren.

Anders ist es, wenn der Zusatz „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ zu finden ist. Dann sind die Fristen nicht mehr starr, und der Mieter muss seiner Renovierungspflicht generell nachkommen.

Vereinbarung insgesamt unwirksam: Schönheitsreparaturen & gleichzeitig Rückgabe frisch renovierte Wohnung

Ebenso unwirksam sind Klauseln in Mietverträgen, die jegliche Tierhaltung verbieten. Der Mieter muss sie nicht beachten. Das trifft auch auf Regelungen zu, die nur bestimmte Arten von Haustieren zulassen. In beiden Fällen dürfen Mieter ohne Genehmigung Kleintiere halten (BGH, AZ: VIII ZR 340/06).

Verpflichtet der Mietvertrag zu laufenden Schönheitsreparaturen mit den oben genannten Fristen und gleichzeitig zur Rückgabe einer frisch renovierten Wohnung, ist dies eine doppelte Verpflichtung, deren Summierungseffekt sogar dazu führt, dass die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist (BGH, AZ: VIII ZR 308/02).

Sieht der Mietvertrag für den Mieter längere Kündigungsfristen als drei Monate vor, ist das in der Regel ebenfalls unwirksam und der Mieter braucht sich laut DMB nicht daran zu halten. Für Mieter gelte generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Wohndauer im Haus oder in der Wohnung spiele dabei keine Rolle. Eine Ausnahme bestehe nur dann, wenn eine längere Kündigungsfrist individuell zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt worden sei.

Gut informierte Mieter sollten also mit unwirksamen Klauseln in ihren Mietverträgen leben können. DMB-Sprecher Ropertz rät Mietern sogar, ihren alten Mietvertrag auch dann zu behalten, wenn ihnen der Vermieter einen neuen anbietet. Der Vertrag gelte trotz der unzulässigen Klauseln weiter, denn an ihre Stelle treten automatisch die gesetzlichen Regelungen. Und diese seien meist mieterfreundlicher.

6 gute Tipps zum Mietvertrag

Gut informierte Mieter können entspannter mit Mietverträgen umgehen. Häufig sind es nur wenige aber wichtige Punkte, die es zu kennen gilt. Wir fassen den Beitrag hier zusammen:

1. Mietverträge, die besonders professionell abgefasst klingen, enthalten häufig Klauseln die den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind.
2. Einen Vertrag mit unwirksamen Klauseln zu akzeptieren, ist für den Mieter in der Regel nicht schädlich. Man muss nur wissen, welche Klauseln das sind. Stellt der Vermieter dann aus diesen Klauseln Ansprüche, so kann man sich darauf berufen, dass bei unwirksamen Klauseln automatisch die gesetzlichen Regelungen zum Tragen kommen. Und die sind in Deutschland zumeist mieterfreundlich.
3. Unwirksame Klauseln können sich für Mieter sogar als vorteilshaft erweisen. Insbesondere Vertragspassagen über Schönheitsreparaturen sind in Formularmietverträgen häufig unwirksam und können im Extremfall zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln der vertraglichen Bestimmungen führen.
4. Bei einem Rechtsstreit um Schönheitsreparaturen muss der Vermieter die Kosten des Anwalts des Mieters tragen, wenn die Schönheitsreparatur Vereinbarung unwirksam war.
5. Klauseln in Mietverträgen, die Tierhaltung allgemein verbieten sind unwirksam. Das gilt auch für Regelungen zu, die nur bestimmte Arten von Haustieren zulassen. In beiden Fällen dürfen die Mieter Kleintiere ohne Genehmigung des Vermieters halten.
6. Mietvertragsklauseln wie „Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Fristen auszuführen“ oder „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre“ sind unwirksam. Der Mieter muss bei starren Fristen nicht renovieren. Mit dem Zusatz „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ sind die Fristen aber nicht mehr starr und der Mieter muss der Renovierungspflicht nachkommen.

Gut informierte Mieter sollten mit Mietverträgen die unwirksame Klauseln enthalten leben können. Es lohnt sich mitunter für die Mieter sogar, ihren alten Mietvertrag zu behalten, auch wenn der Vermieter ihnen einen neuen anbietet. Der alte Mietvertrag gilt trotz der unzulässigen Klauseln weiter, denn an ihre Stelle treten automatisch die . Und diese gesetzlichen Regelungen sind zumeist mieterfreundlich.

Erstveröffentlichung: August 2011 / dapd.djn/kaf/mwo/kl