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Mieter und Vermieter: Streit nach dem Auszug

Jahrelang ging alles gut – und zum Schluss kracht es dann doch. Das Ende des Mietvertragsverhältnisses zwischen Mieter und Vermieter führt mitunter zu harten gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie der Infodienst Recht und Steuern der Landesbausparkassen (LBS) zu berichten weiß. Demnach ist es gar nicht so selten, dass sich beide Parteien beispielsweise wegen Streitigkeiten um Schönheitsreparaturen, die Abgabe der Schlüssel oder das Übergabeprotokoll zum Abschied vor Gericht sehen.

Streit mit Vermieter um die bei Auszug erforderlichen Schönheitsreparaturen

Die Urteile fallen dann oft zugunsten des Mieters aus. Überzieht beispielsweise ein Eigentümer im Mietvertrag die Grenzen der beim Auszug erforderlichen Schönheitsreparaturen, so kann wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters die gesamte Vereinbarung unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof hatte es mit einem Fall zu tun, in dem die Mieter unter anderem auch die Außenfenster hätten streichen sollen. Das sei zu viel verlangt, entschieden die Richter – und kippten deswegen die kompletten Regelungen des Mietvertrags der beiden Parteien zu den Schönheitsreparaturen (AZ: VIII ZR 210/08).

schäden am parkettboden
Instandhaltungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen im Sinne typischer Beseitigung von Gebrauchsspuren? Parkettschäden sind kostenintensiv und daher häufig Streitgegenstand zwischen Vermieter und Mieter bei Auszug

Schäden am Parkett bei Auszug

In einem weiteren Fall ging es vor dem Bundesgerichtshof (BGH) um die Frage, ob das Parkett der Wohnung im Zuge normaler Schönheitsreparaturen abgezogen und wiederhergestellt werden müsse. Dem widersprach das Gericht (AZ: VIII ZR 48/09). «Derartige Arbeiten», hieß es im Urteil, «dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen».

Rückgabeprotokoll und Rückzahlung der Kaution

Wenn der Eigentümer oder sein Beauftragter in einem Rückgabeprotokoll für eine Wohnung den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie bestätigen, dann ist das laut Experten zufolge bindend.

In solch einem Falle darf man auch die Rückzahlung einer Kaution wegen vermeintlicher neu entdeckter Mängel nicht verzögern. «Sinn und Zweck» eines solchen Protokolls,  ist dem Urteil des Amtsgerichts Pforzheim (AZ: 6 C 105/04), zufolge nämlich , «dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird». Deswegen trage der Vermieter das Risiko für unentdeckte Schäden – außer es handle sich um ganz spezielle Mängel, die niemand bei der Begehung habe bemerken können.

Auszug und Rückgabe des Schlüssel

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Wenn Mieter und Vermieter die die neuralgischen Punkte bei der Rückgabe der Wohnung kennen, lässt sich Streit häufig vermeiden.

Zur vollständigen Aufgabe der Wohnung gehört es für einen Mieter, dass man dem Vermieter die Schlüssel übergibt. Hat der Eigentümer allerdings einen Beauftragten zwischengeschaltet, der sogar an den Übergabeverhandlungen mitgewirkt hatte, so kann absprachegemäß auch dieser die Schlüssel in Empfang nehmen. So entschied es das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 52/05) und bewahrte damit den Mieter vor weiteren Nachforderungen.

Manche Regelungen für Schönheitsreparaturen engen den Mieter auf unzulässige Weise ein. In einem von der LBS geschilderten Fall hatte ein Eigentümer seinen Vertragspartner dazu verpflichtet, diese Arbeiten in der «bisherigen Ausführungsart» zu erledigen. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung dürfe er davon abweichen.

Das ging dem Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 199/06) in zweifacher Hinsicht zu weit. Erstens sei nicht eindeutig geklärt, was man unter «bisheriger Ausführungsart» zu verstehen habe – zum Beispiel Farbton oder Tapetenart. Zweitens enge der Zustimmungsvorbehalt den Mieter unangemessen dabei ein, sich die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten.

Vor Gericht immer wieder Debatten darüber, was denn genau mit „Wohnung besenrein übergeben“ gemeint ist.

Wohnung «besenrein» übergeben

In Verträgen ist oft davon die Rede, dass man ein Objekt nach dem Auszug «besenrein» übergeben muss. Laut LBS gab es allerdings vor Gericht immer wieder Debatten darüber, was denn genau damit gemeint sei. Der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 124/05) habe das aber das in einem Grundsatzurteil geklärt. Demnach muss ordentlich durchgekehrt werden, und die groben Verschmutzungen müssen beseitigt werden. Fenster sind nicht zwingend zu putzen – es sei denn, sie sind über Gebühr verdreckt. Spinnweben muss man entfernen.

Zusammenfassung: Streit mit Vermieter nach dem Auszug

Jeder möchte Streit mit dem Vermieter bei Auszug vermeiden. Ein besonders häufiger Streitpunkt sind die Schönheitsreparaturen, die der Mieter bei Übergabe zurück an den Vermieter laut Mietvertrag zu leisten hat. Hier die wesentlichen Punkte dieses Beitrags noch einmal zusammengefasst:

  1. Überzieht der Vermieter im Mietvertrag die Grenzen der erforderlichen Schönheitsreparaturen, so kann wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters die gesamte Vereinbarung über Schönheitsreparaturen unwirksam sein.
  2. Schäden am Parkett: Abziehen und Wiederherstellen des Parketts der Wohnung sind richterlicher Auffassung keine Schönheitsreparaturen zur Beseitigung typischer Gebrauchsspuren, sondern sind darüber hinausgehende Instandhaltungsarbeiten.
  3. Wenn der Eigentümer oder sein Beauftragter in einem Rückgabeprotokoll für die Wohnung den vertragsgemäßen Zustand bestätigen, dann ist das bindend. Der Vermieter trägt das Risiko für unentdeckte Schäden – außer bei sehr speziellen Mängeln, die niemand bei der Begehung bemerken kann. Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach zurückhalten.
  4. Zur vollständigen Aufgabe der Wohnung muss der Mieter dem Vermieter die Schlüssel übergeben. Sendet der Vermieter jemanden zur Abnahme und Übergabe der Wohnung, kann dies auch an denjenigen erfolgen.
  5. Häufig soll die Übergabe „besenrein“ erfolgen. In einem Grundsatzurteil wurde dieser Begriff geklärt. Man muss ordentlich durchgekehren und grobe Verschmutzungen sowie Spinnweben entfernen. Fenster sind nicht zu putzen – außer sie sind über Gebühr verdreckt. 

Mieter und Vermieter die diese Punkte kennen und berücksichtigen können Streit bei Auszug vermeiden. Und schließlich geht es im Leben über rechtliche Aspekte hinaus auch um ein faires Miteinander.

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