Kommentar von Thomas Settelmayer, Leiter Asset Management der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien
Wohnungseigentümer, die in ihrem Bestand investieren wollen, haben es heutzutage nicht leicht: Mit der Milieuschutzverordnung und der Mietpreisbremse macht der Gesetzgeber ihnen das Leben schwer. Denn durch die Regulierungen lohnt es sich finanziell oft nicht mehr, eine Wohnung zu modernisieren – wenn es überhaupt zulässig ist. Der einzige Ausweg für Eigentümer ist derzeit eine energetische Sanierung, die auch in vielen Milieuschutzgebieten noch möglich ist. Dabei erlaubt es die Modernisierungsumlage, die Kosten zu elf Prozent auf die Miete umzulegen – noch. Denn es deutet vieles darauf hin, dass die Politik auch diese Möglichkeit einschränken wird.
Es ist sind bereits vereinzelt Stimmen zu hören, die bezweifeln, dass die Energieeinsparverordnung (EnEV) sozial verträglich ist. So unterwandere die Verordnung unter anderem die Milieuschutzsatzung. In Gebieten, in denen diese erlassen wird, soll vermieden werden, dass die Bewohner es sich wegen steigender Mieten nicht mehr leisten können, dort zu wohnen. Das gilt vor allem für Geringverdiener, Familien und Senioren. So soll die soziale Durchmischung der Quartiere erhalten bleiben. Modernisiert werden darf in Milieuschutzgebieten nur, wenn die Wohnung danach einem zeitgemäßen Ausstattungsstandard entspricht – und die zuständigen Behörden die Maßnahmen genehmigen. Anträge auf den Einbau eines zweiten Balkons oder einer Fußbodenheizung werden in der Regel abgelehnt. Energetische Sanierungen hingegen werden vielfach noch genehmigt. Der Eigentümer kann die Kosten dann auf die Miete umlegen – die damit natürlich steigt, was in Milieuschutzgebieten ja im Grunde verhindert werden soll. Was die Kritiker der Modernisierungsumlage partout verkennen: Es handelt sich dabei nicht um einen willkürlichen Mietaufschlag, mit dem der Immobilieneigentümer sich bereichert, sie dient lediglich der Kostendeckung. Häufig steigt die Warmmiete danach um deutlich weniger als elf Prozent, da durch die energetische Sanierung die Energiekosten sinken.
Wie es scheint, will die Politik unbedingt verhindern, dass Immobilieneigentümer in ihre Wohnungen investieren. Erst kürzlich machte die Bundesregierung einen weiteren Schritt in diese Richtung, indem sie den geplanten Steuerbonus für die energetische Sanierung in letzter Minute kippte. Private Haus- und Wohnungseigentümer, die ihre Immobilien selbst nutzen, hätten damit zehn bis 20 Prozent der Sanierungskosten von der Steuer absetzen können – ein sicherlich sehr wirkungsvoller Anreiz. Ob der Steuerbonus letztendlich doch noch kommen wird, ist mehr als fraglich.
Daher ist es nicht ganz unwahrscheinlich, dass die Politik sich demnächst auch die Modernisierungsumlage vornimmt. Abgesehen davon ist das Instrumentarium an Möglichkeiten, dass der Politik zur Regulierung des Wohnungsmarktes zur Verfügung steht, mit der Mietpreisbremse und der Milieuschutzsatzung nun so gut wie ausgeschöpft. Alle diese Maßnahmen dienen nur scheinbar dem Schutz der Mieter. Denn wenn die energetische Sanierung für Immobilieneigentümer zum Verlustgeschäft wird, werden sie eben nicht mehr sanieren. Die Folgen sind steigende Energiekosten und ein immer schlechterer Zustand der Gebäude. Das ist sicher nicht im Interesse der Mieter.
