Mietrecht: Rechentricks und Spezialklauseln

– von Katja Fischer – Bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen stimmen nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds die im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahlen nicht mit der tatsächlichen Wohnungsgröße überein. Auch in Wohnungsanzeigen wird geschummelt, was das Zeug hält. Beim Nachmessen schrumpft eine Wohnung mit angepriesenen knapp 80 Quadratmetern schon mal auf 60 Quadratmeter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in jüngster Zeit einige Urteile zum Thema Wohnungsgröße gefällt, die den Mietern nicht gefallen dürften und beim Deutschen Mieterbund auf Unverständnis stießen. Zwar bestätigte der BGH grundsätzlich, dass der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen und die zu viel gezahlte Miete zurückfordern kann, wenn die Wohnung mehr als zehn Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben ist. (AZ: VIII ZR 142/08). Dabei macht es keinen Unterschied, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße exakt angeben oder eine ca.-Fläche genannt wird (AZ: VIII ZR 144/09).

Der Umfang der Mietminderung oder des Rückzahlungsanspruchs richte sich nach dem Ausmaß der Flächenabweichung, erklärte der Deutsche Mieterbund. Ist die Wohnung 15 Prozent kleiner, kann die Miete um 15 Prozent gekürzt werden. Ist die Wohnung 20 Prozent kleiner, als im Vertrag angegeben ist, kann der Mieter 20 Prozent zurückfordern.

Spitzfindigkeiten beachten

Allerdings gibt es einige Spitzfindigkeiten. Ist die Wohnung genau zehn Prozent kleiner, als im Mietvertrag angegeben ist, oder ist der Unterschied noch geringer, hat der Mieter keine Ansprüche. Er muss für die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße zahlen. Das gilt selbst bei Mieterhöhungen (BGH, AZ: VIII ZR 205/08).

Ein Schlupfloch haben Vermieter, wenn sie eine größere Quadratmeterzahl angeben, als die Wohnung tatsächlich misst. Nach einem Urteil des BGH können sie mit einer Vertragsklausel unkorrekte Angaben legitimieren (AZ: VIII ZR 306/09).

Ein Vermieter hatte die Größe der Wohnung im Mietvertrag mit „ca. 54,78 qm“ angegeben. Tatsächlich war die Wohnung rund 22 Prozent kleiner, nämlich 42,98 Quadratmeter. Trotz dieser Flächenabweichung scheiterte der Mieter mit seiner Forderung nach Mietminderung und Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten.

Grund hierfür, so der Bundesgerichtshof, war die Klausel im Mietvertrag, dass die Angabe zur Wohnungsgröße „wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ Damit sei die Angabe der Wohnungsgröße keine verbindliche Vereinbarung, betonte der BGH.

Wohnungsgröße genau nachmessen

Mieter, denen ihre Wohnung kleiner vorkommt, als sie im Inserat beschrieben ist, sollten möglichst schon vor Abschluss des Mietvertrags genau nachmessen. Dann haben sie noch die Chance, die exakte Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Auch das befand der BGH. Er entschied, dass sich ein Mieter darauf berufen kann, dass seine Wohnung nur 53,25 Quadratmeter und nicht – wie versprochen – 76,45 Quadratmeter groß ist.

Zwar enthielt der Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße. In einer Zeitungsanzeige war aber die Wohnungsgröße mit „ca. 76 qm“ beschrieben, und den Mietern war eine Grundrissskizze mit einer detaillierten Wohnflächenberechnung übergeben worden. Daraus ergab sich die Gesamtgröße der Wohnung mit 76,45 Quadratmetern. Diese Angaben vor Vertragsabschluss sind bindend für den Vermieter, stellte der BGH klar (AZ: VIII ZR 256/09).

Obwohl die aktuelle Rechtsprechung den Eindruck erwecken könnte, ist die Berechnung der exakten Wohnfläche keine Hexerei. Es gibt klare Richtlinien dafür, an die sich die Vermieter halten können. Grundlage ist seit 1. Januar 2004 die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nach ihr müssen alle Räume der Mietwohnung erfasst werden, also auch Küche und Flur. Sogenannte Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage zählen dagegen nicht mit, wenn es um die Wohnfläche geht.

Bei Wohnräumen wird Grundfläche voll angerechnet

Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens zwei Meter hoch sind. Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen einem und zwei Meter hoch sind. Räume oder Raumteile, die weniger als einen Meter hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit.

Bei Sozial- oder preisgebundenen Wohnungen zählt die Grundfläche von Balkon oder Loggia zur Hälfte mit. Bei frei finanzierten Wohnungen kommt es auf den Wohnwert an. Balkonflächen in guten Lagen zählen zu einem Viertel, und in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.

Mieter, die den Verdacht haben, dass ihre Wohnung wesentlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, sollten das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine einvernehmliche Lösung anstreben, empfiehlt der Deutsche Mieterbund. Kommt keine Einigung zustande, können sie ihr Recht auf Mietminderung wahrnehmen. Das besteht allerdings nur dann, wenn die Wohnung wenigstens zehn Prozent kleiner ist als angegeben (BGH, AZ: VIII ZR 295/03).

dapd.djn/kaf/mwa