Ein undichtes Fenster, Risse im Putz: Mängel bei einem neu gebauten Haus sind für Bauherren ein häufiges und lästiges Ärgernis. Doch sie haben ein Recht auf Nachbesserung. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist beträgt fünf Jahre, wie die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (Arge Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) informiert. Innerhalb dieses Zeitraums müsse der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen.
Mängelrüge formulieren
Wichtig ist der korrekte Adressat für die Mängelrüge. Wendet sich der Bauherr an den falschen Handwerksbetrieb und kommt dieser irrtümlich auf die Baustelle, muss der Bauherr ihm diesen unnötigen Aufwand ersetzen. Bei der Formulierung der Rüge genügt nach Angaben der Baurechtsexperten eine einfache Beschreibung des Sachverhalts, beispielsweise: „Im Keller unter der Treppe ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist handtellergroß.“ Die technischen Ursachen müsse ein Laie nicht benennen.
Form und Frist bei Mängelrügen
Auch wenn der Ärger über den Fehler noch so groß sei, raten die Experten, zunächst auf eine Fristsetzung zu verzichten. Stattdessen sollte man die Firma freundlich und mündlich auf den Mangel hinweisen und um Beseitigung bitten. „Sobald der Bauherr eine Frist setzt, verhärten sich die Fronten und erfahrungsgemäß verzögert sich alles unnötig“, sagt Baufachanwältin Heike Rath, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arge Baurecht. Hat man damit keinen Erfolg, folgt die schriftliche Rüge.
Behebung und Notfälle
Eine Frist zu Beseitigung der Mängel sei „dem Schaden angemessen“ zu setzen. Der Bauherr müsse keine Rücksicht auf den laufenden Betrieb der Baufirma nehmen, Liefer- und Produktionszeiten von Ersatzbauteilen allerdings einräumen. Eine Ausnahme bilden Notfälle: „Läuft Wasser ins lecke Dach, dann muss der Handwerker binnen 24 Stunden zumindest Notmaßnahmen einleiten. Für die ordentliche Reparatur hat er dann ein bisschen länger Zeit“, sagt die Baujuristin.
Ungerechtfertigte Mangelrüge
Bauherren, die ungerechtfertigt einen Mangel rügen, müssen die Kosten für die Prüfung des Sachverhalts tragen und sind gegebenenfalls gegenüber dem Bauunternehmen zum Schadensersatz verpflichtet. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein ebenso hin.
Zwar muss der Bauunternehmer einen Mangel im Rahmen der Gewährleistung auf eigene Kosten beseitigen. Voraussetzung ist aber, dass er ihn auch tatsächlich zu verantworten hat. Nach Erfahrung der Experten ist dies allerdings nicht immer der Fall. Häufig forderten übereifrige Bauherren einen Unternehmer auf, einen bestimmten Schaden zu beseitigen, obwohl dieser ihn gar nicht verursacht hat. Auf die rechtlichen und finanziellen Konsequenzen sollte die Baufirma ihre Vertragspartner hinweisen.
