— von Katja Fischer — Streit ums Erbe lässt sich vermeiden. Immobilienbesitzer können rechtzeitig vorsorgen, damit ihr Haus nach ihrem Tod in der Familie bleibt und seinen Wert behält. Dabei ist es ratsam, das Entstehen einer Erbengemeinschaft an der Immobilie zu vermeiden, meint der Bauherren-Schutzbund (BSB). Möglich ist dasdurch ein Testament oder eine andere Verfügung noch zu Lebzeiten.
Familien Erbengemeinschaft
Wenn mehrere Personen erben, zum Beispiel die Ehefrau und die Kinder, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft und damit ein sogenanntes Gesamthandeigentum. Die Immobilie gehört dann allen Erben gemeinsam, jeweils mit einem ideellen Anteil in Höhe der Erbquote. Demzufolge kann auch nur gemeinsam über das Grundstück verfügt und es auch nur so verwaltet werden. Herrscht in einer Erbengemeinschaft aber Uneinigkeit darüber, was mit der Immobilie geschehen soll, bleibt als letzter Ausweg nur die Teilungsversteigerung, so der BSB. Dann ist das Haus verloren. «Wer im Interesse seiner Erben agieren und Konflikten vorbeugen will, sollte Immobilienvermögen schon zu Lebzeiten übertragen», rät BSB-Anwalt Peter Mauel. Dabei könnten die steuerlichen Schenkungsfreibeträge genutzt werden.
Ohne Testament gesetzliche Erbfolge
Oft kommt der Tod plötzlich und lässt keine Zeit für letzte Verfügungen. Dann tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Erben, die unvorbereitet mit dem Nachlass einer Immobilie konfrontiert werden, sollten sich das Objekt genau ansehen. Denn nicht immer ist solch eine Erbschaft ein Gewinn. Ist die Immobilie baufällig oder mit Hypotheken belastet, lässt man lieber die Finger davon. Bei manchem geliebten Elternhaus ist der ideelle Wert höher als der materielle. Gehört das Haus einer größeren zerstritten Erbengemeinschaft, ist ein Verzicht auf das Erbe mitunter angebrachter, als sich auf einen jahrelangen Nervenkrieg einzulassen.
Im Zweifelsfall das Erbe nicht antreten
«Erben sollten genau prüfen, ob die Kosten den Nutzen übersteigen und im Zweifelsfall das Erbe ausschlagen», rät Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des Verbandes Privater Bauherren. Nach der Benachrichtigung über den Erbfall haben sie sechs Wochen Zeit für ihre Entscheidung. Der Verzicht auf das Häuschen ist dann aber endgültig und kann auch nach dem Tod des Verzichtenden von dessen Erben nicht aufgehoben werden, urteilte der Bundesgerichtshof (AZ: IVZR 159/97).
Erbschaftsreform – neue Steuerfreibeträge für Immobilienerben
Mit der Erbschaftsreform, die 2009 in Kraft trat, gelten neue Steuerfreibeträge für Immobilienerben. Für enge Verwandte wurden die Höchstgrenzen erhöht, entfernte Verwandte müssen mehr Steuern zahlen als vorher. Auch die Wertermittlung für die Immobilie hat sich geändert. Früher galt als Grundlage für die Erbschaftssteuer ein Einheitswert, der weit unter dem Verkehrswert lag. Heute ist der Ertragswert entscheidend, der zwar höher, aber immer noch deutlich geringer als der Verkehrswert ist. Insgesamt sind die steuerlichen Freibeträge aber so hoch, dass normale Einfamilienhäuser in der Regel steuerfrei vererbt werden, so der BSB.
Steuerfrei – Erbimmobilie selbst bewohnen
Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder können die Immobilie unabhängig vom Wert steuerfrei erben, wenn sie diese dann zehn Jahre lang selbst bewohnen. Für Kinder ist dabei allerdings eine Begrenzung der Wohnfläche auf 200 Quadratmeter vorgesehen, jeder zusätzliche Quadratmeter wird besteuert.
Zusammenfassung: Erben mehrere Personen, beispielsweise Ehefrau und die Kinder, bilden sie eine Erbengemeinschaft. das Haus wird somit „Gesamthandeigentum“. Die Immobilie gehört dann den Erben gemeinsam, jeweils mit dem Anteil in Höhe der Erbquote. Herrscht in einer Erbengemeinschaft Uneinigkeit, was mit der Immobilie geschehen soll, bleibt als letzter Ausweg nur die Teilungsversteigerung. Das Haus ist dann verloren. Alternativ kann die Immobilie schon zu Lebzeiten übertragen werden indem die steuerlichen Schenkungsfreibeträge genutzt werden. Seit der Erbschaftsreform 2009, gelten neue Steuerfreibeträge für die Erben einer Immobilie. Für enge Verwandte wurden die Steuerhöchstgrenzen erhöht, weit entferntere Verwandte müssen allerdings mehr Steuern auf die Schenkung der Immobilien zahlen als zuvor. Alternativ können die Erbteile auch in einem Testament festgehalten werden.
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