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Mieter darf Betriebskosten-Belege fotografieren

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Es ist zulässig, wenn der Mieter, die Nebenkosten Belege des Vermieters fotografieren möchte, um sie einer eingehenden Prüfung zu unterziehen. Praktischerweise hat heutzutage jeder eine Kamera im Handy dabei.

Ein Mieter darf im Rahmen der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung die Belege fotografieren. Das befand das Amtsgericht München (AZ: 412 C 34593/08).

Im verhandelten Fall ließ sich ein Mieter vom Vermieter die Belege vorlegen und wollte sie fotografieren, um sie eingehend prüfen zu können. Der Vermieter hielt dies für nicht zulässig, nahm die Belege an sich und verbot das Fotografieren.

Daraufhin zog der Mieter vor Gericht, weil er meinte, dass durch das Verwehren des Abfotografierens sein Anspruch auf Belegeinsicht nicht erfüllt worden sei. Das Amtsgericht München gab ihm recht.

Termin zur Einsicht der Nebenkosten Belege

Der Vermieter ist nach Auffassung des Gerichts verpflichtet, dem Mieter das Fotografieren der Belege im Rahmen des Termins zur Belegeinsicht zu ermöglichen. Das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen auf eigene Kosten sei mit der Anfertigung von handschriftlichen Notizen gleichzusetzen. Hier sei es anerkannt, dass sich der Mieter Notizen machen darf, weil sonst die Belegeinsicht auf das reine Betrachten der Belege und damit auf eine reine Förmlichkeit reduziert werden würde. Durch das Anfertigen von Ablichtungen von Belegen mit technischen Hilfsmitteln, insbesondere durch Abfotografieren, Einscannen oder Kopieren, nutze der Mieter nur die heutzutage allgemein üblichen technischen Möglichkeiten.

Dem Vermieter sei auch kein zusätzlicher Aufwand entstanden, etwa durch Kopierkosten oder durch das Bereitstellen einer Bürokraft zum Kopieren. Auch eine Beschädigung der Belege sei beim bloßen Abfotografieren ausgeschlossen, so die Richter.

Rechtsgrundlage für die Einsicht der Abrechnung

Mit der Übersendung der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter ist häufig eine Nachzahlung für den Mieter verbunden. Es ist für den Mieter und den Vermieter wichtig, einige Dinge zu wissen:

  • Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Abrechnungsunterlagen der Nebenkostenabrechnung beizufügen.  (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 886).
  • Die Nebenkostenabrechnung sollte so abgefasst sein, dass die Einsichtnahme in die Belege nur noch der  Kontrolle und der Beseitigung eventuell bestehender Zweifel erforderlich ist (BGH NJW 19982, 573).
  • Daraus folgt: Die Nebenkostenabrechnung ist nicht ordnungsgemäß, falls der Mieter die Abrechnung nur nach einer Einsicht der Belege verstehen und nachvollziehen kann.

Was darf der Mieter die Belege der Nebenkostenabrechnung einsehen?

Der Mieter darf prinzipiell in alle Unterlagen Einsicht nehmen, die für die Abrechnung relevant sind. Der Mieter hat hierbei allerdings keinen Anspruch auf die Einsichtnahme der Zahlungsbelege an sich, sondern nur auf die Rechnungen und Quittungen. Der Vermieter ist zudem nicht verpflichtet, Unterlagen erst noch zu beschaffen, sofern sie ihm nicht vorliegen, das Einsichtsrecht bezieht sich nämlich nur auf die beim Vermieter vorliegenden Unterlagen (1).  Wenn die Unterlage hingegen nur bei einer externen Buchhaltung vorhanden sind, hat der Mieter sehr wohl das Recht, diese einzusehen.

Wo darf der Mieter die Belege Nebenkostenabrechnung einsehen?

Der Mieter kann die Belege nur beim Vermieter einsehen (2). Der Vermieter kann den Mieter auch an die Örtlichkeiten eines Hausverwalter oder Rechtsanwalts verweisen, sofern dieser Bevollmächtigter für den Vermieter ist. Aber es geht auch einfach und unkompliziert: Der Vermieter kann die Originale der Belege der Betriebskosten der Mietwohnung bzw. des Mietshauses einfach einscannen und dem Mieter per eMail senden.

Quellen und Gerichtsurteile:

(1) Vergleiche Schmid ZMR 2003, 15
(2) (BGH ZMR 2006, 358

Amtsgericht München (AZ: 412 C 34593/08)
OLG Düsseldorf ZMR 2001, 886
BGH NJW 19982, 573

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