Checks beim Kauf einer Eigentumswohnung in einer WEG
— von Katja Fischer, Karl Lohmann — Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, muss neben dem Kaufpreis mit teilweise erheblichen monatlichen Nebenkosten rechnen. Denn wenn sich diese Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befindet, fällt für die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Hausgeld an. Dazu gehören die Betriebskosten sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
„Es kann, je nach Lage und Zustand der Wohnanlage, höher oder niedriger ausfallen“, erklärt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin beim Verbraucherschutzverein „Wohnen im Eigentum“. Neue, kleinere Objekte seien in der Regel günstiger als Wohnungen in Großanlagen oder älteren Gemeinschaften.
Hausgeld der Wohnung vor Kauf prüfen
Interessierte Käufer sollten sich also vorab informieren, wie hoch das Hausgeld für ihre Wohnung tatsächlich ist. Denn die Unterschiede können einige hundert Euro im Monat betragen. Umgelegt werden in der Regel die Kosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Versicherung, Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege. Auch Heizkosten, Verwalterhonorare und Kontogebühren müssen alle Eigentümer tragen.
Was ist Hausgeld?
In der Umgangssprache wird die Vorauszahlung der Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums als Hausgeld bezeichnet. Üblicherweise werden diese Vorauszahlungen auf Basis des Wirtschaftsplans in Form von monatlichen Zahlungen umgelegt.
Ein Teil vom Hausgeld fließt hierbei in die Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die Rücklagen sind für Reparaturen, Renovierungen oder auch Sanierungen am Gemeinschaftseigentum in der Zukunft gedacht. Über das Hausgeld können auch ungeplante Ausgaben schnell vom Verwalter abgewickelt werden, ohne mit jedem einzelnen Eigentümer Kontakt aufzunehmen.
Einen Teil dieser Aufwände kann ein Vermieter als Nebenkosten an seine Mieter weitergeben. Bewohnt er seine Wohnung selbst, so kann er lediglich die handwerksnahen Dienstleistungen steuerlich geltend machen.
Umlegbare Nebenkosten – Nicht umlegbare Nebenkosten
Gemäß § 2 BetrKV Ziffer 1 – 17 können folgende Nebenkosten vom Vermieter umgelegt werden: (Genauere Regelungen bitte nachlesen)
- Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
- Kosten der Wasserversorgung
- Entwässerung
- Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasser Versorgungsanlagen
- Wartungs- und Installationsarbeiten am Aufzug
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Gartenpflege
- Allgemeinbeleuchtung
- Heizungskosten
- Hauswart
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Warmwasserkosten
- Schornsteinreinigung
- Kosten einer maschinelle Wascheinrichtung
- Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz
- Sonstige Betriebskosten
Beispiele für nach Ziffer 17 umlagefähige sonstige Betriebskosten:
- Wartungskosten einer Blitzschutzanlage,
- Vergütung für einen situationsbedingt erforderlichen Pförtner,
- Wartungskosten einer Rauchabzugsanlage und Rauchmelder,
- Fassadenreinigung,
- Reinigungskosten für Lichtschächte,
- regelmäßige Dachrinnenreinigung,
- Wartungskosten für Feuerlöscher,
- Dichtigkeitsprüfungen von Gasleitungen,
- Betriebskosten für ein allen Mietern zugängliches Schwimmbad, Sauna oder Fitnessraum.
Nach Ziffer 17 nicht umlegbare sonstige Aufwendungen:
- Verwaltungskosten des Vermieters,
- Bewachungskosten des Objekts,
- Kostenaufwand für leerstehende Räumlichkeiten,
- Kosten für Arbeitsmittel und Geräte,
- Überprüfung des Gesamtzustandes des Grundstücks,
- Bereitschaftsdienst der Hausverwaltung,
- Bildung von Instandhaltungsrücklagen eines Wohnungseigentümers,
- Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten,
- Hausverwaltung,
- Abhaltung von Mietersprechstunden.
WEG Instandhaltungskosten – Böse Überraschungen möglich
Ein heikler Bestandteil des Hausgeldes sind die Instandhaltungskosten. Sie können zu bösen Überraschungen führen. „Ist das Hausgeld sehr niedrig, sollte man nicht davon ausgehen, dass das immer so bleibt„, erklärt Weeger-Elsner. „Denn wenn große Investitionen für Instandhaltungen anfallen, weil beispielsweise das Dach neu gedeckt oder die Fassade saniert wird, müssen alle Eigentümer sie anteilig bezahlen.“ Zwar wird eine Instandhaltungsrückstellung gebildet, die zum Hausgeld gehört, damit die einzelnen Eigentümer nicht auf einen Schlag zu sehr belastet werden. Aber wenn sie nicht ausreicht, wird eine Nachzahlung des zusätzlich zum Hausgeld fällig.
Instandhaltungsrückstellung vor Wohnungskauf erfragen
Mit dem Alter des Gebäudes steigt das Risiko, dass die Rückstellungen für die Instandhaltung nicht ausreichen. „Wer eine Wohnung kaufen will, sollte unbedingt die aktuelle Höhe der Instandhaltungsrückstellung erfragen, damit er sich ein Bild machen kann, ob die Gemeinschaft für zukünftige Sanierungsprojekte gewappnet ist“, so die Expertin.
Denn ist der Käufer erst einmal zum Miteigentümer einer WEG geworden, kann er sich ihren Forderungen nicht entziehen, selbst wenn er die Instandhaltungsarbeiten gar nicht will. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (AZ: V ZR 202/10). Demnach müssen sich Wohnungseigentümer, die eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme abgelehnt haben, trotzdem an den Kosten beteiligen. Das gilt sogar dann, wenn der zugrunde liegende Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgreich angefochten worden ist.
Alle Dokumente einsehen: Wirtschaftspläne, Beschlusssammlung, Jahresabrechnungen
Um sich Klarheit über die Vermögenslage der WEG zu verschaffen, sollten Käufer von Eigentumswohnungen vor ihrer Kaufentscheidung die Wirtschaftspläne, die Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung und die Jahresabrechnungen mehrerer Jahre einsehen, empfiehlt die Juristin.
Nicht immer sei jedoch aus diesen Unterlagen eindeutig herauszulesen, ob und in welchem Umfang Rückstände beim Hausgeld bestehen. Das soll sich aber nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes ändern. Er hat eindeutige Vorgaben für die Jahresabrechnung der Instandhaltungsrückstellung gemacht (AZ: V ZR 44/09).
Demnach müssen jetzt die tatsächlich von den Wohnungseigentümern auf die Instandhaltungsrücklage gezahlten Beiträge gebucht werden. Wenn einzelne Wohnungseigentümer geringere als nach dem Wirtschaftsplan beschlossene Beiträge zur Instandhaltungsrücklage zahlen, sind die Fehlbeträge ebenfalls auszuweisen. Früher wurde mit Soll-Buchungen gearbeitet. „Diese BGH-Entscheidung bringt Transparenz in die Hausgeldabrechnung und macht Rückstände umgehend sichtbar, die sich nachteilig auf die gesamte WEG auswirken können„, sagt Weeger-Elsner.
