Prinzipiell müssen in Zusammenhang mit einer Immobilie, bei der steuerlichen Geltungsmachung von Kosten, zwei verschiedene Sachverhalte betrachtet werden.
Entweder nutzt der Immobilieneigentümer die Wohnung bzw. das Haus selbst oder aber, er hat es an jemanden vermietet und tritt damit als Vermieter auf.
Für beide Sachverhalte gibt es entsprechend vollkommen unterschiedliche steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Besonders im Falle der Vermietung bzw. Verpachtung gibt es zahlreiche Möglichkeiten Steuern zu sparen. Wer diese kennt und in der Steuererklärung ordentlich geltend macht, kann sich auf durchaus ansehnliche Steuerrückzahlungen freuen!
Wer sich unsicher ist, nimmt sich am besten einen Steuerberater. Hier zunächst eine Übersicht.
Was ein Vermieter von der Steuer absetzen kann
Wer eine Immobilie vermietet oder verpachtet, der bezieht daraus zunächst Miet- bzw. Pachteinnahmen. Die muss er als Einnahmen auch versteuern. Aber ein Vermieter hat auch Kosten: angefangen mit dem Kauf oder Bau selbst, über kleine Wartungen bis hin zu größeren baulichen Veränderungen oder Reparaturen. Der Gesetzesgeber räumt dem Immobilienbesitzer im Gegenzug ein, Kosten für die vermietete Immobilie von seiner Steuer abzusetzen.
Baukosten oder Gesamtpreis des Hauses / der Wohnung steuerlich absetzen
Für Immobilien, die bis zum 31. Dezember 1924 gebaut werden, kann ein Vermieter 2,5 Prozent des Brutto-Gesamtpreises pro Jahr von der Steuer absetzen – in Form sogenannter Abschreibungen (AfA).
Diese Abschreibung kann er so lange geltend machen, bis er den Gesamtpreis für den Kauf beziehungsweise den Bau des Hauses komplett abgeschrieben ist.
Ist ein Haus nach 1924 gebaut, kann man es nur noch mit zwei Prozent im Jahr abschreiben, das heißt die Abschreibung erstreckt sich über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren, bis die Summe zu 100% erreicht sind. Der Gesetzgeber hat damit die Abschreibungsdauer von 40 Jahren (2,5% p.a.) auf 50 Jahre (2,0% p.a.) erhöht.
Auch die Maklergebühren lassen sich steuerlich von den Mieteinnahmen abziehen. Häufig schalten Vermieter einen Immobilienmakler ein, um auf diese Weise leichter einem geeigneten Mieter zu finden – so müssen sie sich nicht selbst um die Vermietung bemühen. Der Makler nimmt für seine Tätigkeit der Vermittlung zwischen Mieter und Vermieter natürlich Maklergebühren. Trägt der Vermieter diese Maklergebühren selbst, so kann er sie von seinen Mieteinnahmen wieder abziehen. Dies gilt jedoch nur wenn der Vermieter diese Maklercourtage auch selbst getragen hat – übernimmt der neue Mieter die Maklergebühr, kann der Vermieter sie natürlich nicht von der Steuer absetzen.
Kauf und Vermietung lohnt sich auch bei Kreditaufnahme – zumindest beim Steuern sparen
Warum sich eine Kreditaufnahme zum Kauf eines Immobilienobjekts durchaus lohnen kann? Der Vermieter kann die Zinsen des Hypothekendarlehens steuerlich absetzen!
Zahlreiche Vermieter kaufen eine Wohnung oder ein Haus über ein Hypothekendarlehen. Dafür leihen die Käufer und damit Eigentümer der Immobilie sich Geld von der Bank und hinterlegen zeitgleich die zu vermietende Wohnung bzw. das Haus als Sicherheit – man nennt dies eine Hypothek. Danach müssen die Eigentümer jeden Monat nicht nur den Kredit selbst abbezahlen (tilgen), sondern es fallen eben auch die monatlichen Zinsen für die Kreditsumme an. Und eben diese Zinsen des Kredits können Vermieter als sogenannte Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Die zu zahlende Grundsteuer wird als Werbungskosten geltend gemacht – Jeder Immobilieneigentümer zahlt jährlich die Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer wird in der jeweiligen Gemeinde festgelegt, in der die Immobilie gebaut wird bzw. in der sie eben steht. Vermieter können die Grundsteuer als Werbungskosten in voller Höhe in der jährlichen Steuererklärung geltend machen.
Die Kontoführungsgebühren des Vermieters – Richtet der Vermieter bei seiner Bank ein eigenes Konto für die Einnahmen und Ausgaben der Mietimmobilie ein, und zahlt er seiner Bank dafür Kontoführungsgebühren, so kann er diese Gebühren ebenfalls als Werbungskosten beim Fiskus ansetzen.
Für die Steuererklärung relevant: Werbekosten und laufende Nebenkosten
Bürokosten und Anzeigenwerbung – Kümmert sich ein Vermieter ohne die Hilfe eines Maklers um die Vermietung seiner Immobilie, so kann er die Kosten für Mustermietverträge, Schreib- und Bürobedarf, Telefon und Porto und sogar die Kosten für eine Software in seiner Steuererklärung zur Geltung bringen. Ebenso kann der Vermieter Immobilienanzeigen im Internet oder in Zeitungen, Prospekten oder auch Werbung im Radio beim Finanzamt einreichen. Möchte der Vermieter seine Wohnung oder sein Haus neu vermieten und macht er dafür Werbung, so kann er diese Ausgaben im Rahmen der Steuererklärung in der sogenannten Anlage V eintragen.
Darüber hinaus sind zahlreiche weitere Kosten für die Steuererklärung des Vermieters relevant, bspw. die Nebenkosten oder Vermieter-Fahrtkosten.
Heizung, Wasser, die Reinigung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume wie Waschkeller etc., die Kosten für einen Hausmeisterservice oder eine Hausverwaltung, der Schornsteinfeger, die Müllabfuhr, der Winterdienst, die Versicherungen und die Straßenreinigung – kurz alles wofür der Vermieter von seinem Mieter die monatliche Nebenkostenpauschale erhält muss er natürlich auch als Einkünfte beim Finanzamt versteuern. Der Vermieter kann sie anschließend aber als Werbungskosten in der Steuererklärung eintragen.
Nur wenn der Vermieter selbst die Hausmeistertätigkeit ausführt, muss er seine Arbeitsleistung natürlich ordnungsgemäß versteuern und kann sie nicht in der Steuererklärung absetzen. Aber nach allgemeinem Recht kann er die Kosten die ihm im Zuge seiner Arbeit entstehen steuerlich wirksam machen – sprich für das benötigte Werkzeug, die Fahrtkosten und das Handwerksmaterial.
Auch kann der Vermieter alle Fahrten, die er im Zusammenhang mit seiner Mietimmobilie macht als Reisekosten geltend machen. Bei Fahrten mit dem eigenen PKW zum Mieter oder Handwerker, zur Bank zum Baumarkt oder zum Steuerberater gelten die aktuell üblichen 30 Cent pro Kilometer.
Allgemeine Reparaturen, Renovierungskosten und Möbel sind steuerlich absetzbar
Die Fenster undicht, der Wasserhahn tropft, der Boiler ist kaputt? Allgemeine Reparaturen, die von Handwerkern ausgeführt wurden, können Vermieter komplett von der Steuer absetzen. Ähnliches gilt für Renovierungskosten: Muss der Vermieter nach dem Auszug eines Mieters die Wohnung renovieren lassen, so kann er diese Kosten von seinen Mieteinnahmen abziehen. Auch Möbel sind steuerlich absetzbar: Überlässt der Vermieter seine Wohnung mit Möbeln, Einbauküche usw. seinem Mieter, so kann er die Kosten für die Möbel und die sonstige Ausstattung von der Steuer absetzen. Allerdings nicht auf einmal, sondern als Abschreibung (AfA) über die vom Finanzamt festgelegte Nutzungsdauer.
Über eine längere Nutzungsdauer abschreiben (AfA): Absetzung für Abnutzung
Kauft der Vermieter Dinge für das vermietete Haus, die weniger als 410 Euro kosten, kann er diese Ausgaben noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer absetzen. Zum Beispiel ein neuer Badspiegelschrank, ein Waschbecken oder auch Bandarmaturen, Steckdosen oder Lichtschalter.
Übersteigt die Investition den Wert von 410 Euro, so muss das Gekaufte über mehrere Jahre hinweg bei der Steuer abgesetzt werden. Bspw. neue Teppichboden oder ein Kühlschrank können hier in Frage kommen. Dieses Prinzip nennt sich „Absetzung für Abnutzung“ – kurz AfA. Welche Dinge Sie wie lange absetzen, ist vom Gesetzgeber genau geregelt. Das Bundesfinanzministerium hat in zahlreichen Tabellen die Abschreibungsdauer der unterschiedlichsten Güter aufgelistet: Die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums.
Bewirtungskosten, Anwalts- und Gerichtskosten, Mitgliedsbeiträge und Abfindungen
Bei einer Besprechung mit dem eigenen Mieter kann der Vermieter auch die damit zusammenhängenden Bewirtungskosten zu 70 Prozent absetzen.
Hat der Vermieter Ärger mit einem früheren Mieter kann er die Kosten für einen Rechtsanwalt, einen Gutachter sowie die Gerichtskosten als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Mitgliedsbeiträge von Eigentümerverbänden wie „Haus & Grund“ oder dem „Vermieterverband“ können vom Vermieter ebenfalls in der Anlage V der Steuererklärung eingetragen und somit geltend machen werden.
Abfindung an den Mieter können je nach Sachlage als Werbungskosten oder als Sonderausgabe von der Steuer abgesetzt werden.
Für den Fall des Falles: Hat der Vermieter eine Wohnung im Angebot für die er keinen Mieter findet, kann er – sofern er die Vermietungsabsicht glaubhaft machen kann – trotzdem Grundsteuer, Wasser, Strom, die Gebäudeversicherung oder eine Renovierung als entstandene Werbungskosten von seiner Steuer absetzen.
Auch Immobilieneigentümer im Eigenheim können Kosten absetzen
Nicht nur in der Vermietung oder der Verpachtung gibt es Möglichkeiten zu Steuerersparnis – So lassen sich zum Beispiel Handwerkerleistungen steuerlich bei der Steuererklärung geltend machen. Eigentümer dürfen 20 Prozent, maximal aber 1.200 Euro, an Handwerkerkosten absetzen. Das gilt beispielsweise für Renovierungen wie die Verlegung eines neuen Parkettbodens oder der Einbau eines neuen Bades. Auch Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen sind in diesem Rahmen von der Steuer absetzbar, also zum Beispiel die Sanierung eines maroden Dachs oder die Fassadendämmung. Auch bestimmte Haushaltsleistungen können von der Steuer abgesetzt werden.
Die allgemeine Frist zur Abgabe der Steuererklärung ist der 31.Mai des jeweiligen Folgejahres. Wer allerdings seine Steuererklärung von einem Steuerberater machen lässt, braucht diese erst am 31.Dezember des Folgejahres abgeben. In der Regel lohnt es sich einen entsprechenden Fachmann dazu zu holen, denn die Steuerberater kennen die aktuellen Regelungen und Möglichkeiten.
