Immobilienfinanzierung bei Immobilienkauf: Fremdkapital für vermietete Immobilien nicht vorschießen

Berlin (dapd). Wer eine vermietete Immobilie erwerben und dafür Fremdkapital aufnehmen will, sollte auf das richtige Timing achten. Sonst zahlt er mehr Steuern als eigentlich nötig. „Keinesfalls sollte man das Fremdkapital aus eigenen Mitteln vorschießen, etwa, weil die Bank den Kreditantrag noch bearbeitet“, warnt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband IVD.

Mieteinnahmen aus vermieteten Immobilien sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommenssteuerpflichtig. Dabei sind die Finanzierungskosten des Immobilienkaufs, also insbesondere die Schuldzinsen für das Darlehen, mit dem der Kaufpreis bezahlt wird, als Werbungskosten von diesen Einkünften abziehbar. Allerdings nur, wenn das Darlehen unmittelbar zur Bezahlung des Kaufpreises verwendet wird.

Wenn die Bank den Kredit erst nach dem Immobilienkauf bewilligt und auszahlt, ist der vom Gesetzgeber geforderte wirtschaftliche Zusammenhang zwischen Darlehen und Immobilie nicht mehr gegeben. Die Steuerbehörde wertet das Darlehen dann nicht mehr als Immobilienfinanzierung, sondern als Kredit zur Auffüllung des Eigenkapitals, unabhängig davon, ob der Kredit durch die Immobilie besichert ist oder nicht. „Im Ergebnis können die Schuldzinsen nicht als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden“, sagt Beck.

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