Wohnungskauf: Vom zufriedenen Mieter zum armen Eigentümer

– Von Katja Fischer –  Soll ich meine Wohnung kaufen? Vor dieser Frage stehen Mieter, deren Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. „Mieter haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht“, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB). „Das bedeutet, die Wohnung muss zunächst ihnen zum Kauf angeboten werden, bevor sie endgültig an einen Dritten weiterverkauft wird.“

Mieter, die jahrelang zufrieden in ihrer Wohnung gelebt haben, erhalten so die Chance, Eigentümer zu werden. Das kommt oft unerwartet. Und leicht sei der Wechsel nicht, warnt der DMB. Dazu wird zunächst einmal Kapital benötigt. Da die Banken in der Regel maximal 75 Prozent des Kaufpreises finanzieren, müssen die Käufer mindestens 25 Prozent als Eigenkapital angespart haben. Dazu kommen Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten und andere Gebühren, die sich ab etwa zehn Prozent des Kaufpreises summieren.

Zusätzlich zu den laufenden Kosten der Finanzierung muss das sogenannte Wohngeld eingeplant werden, also die Kosten für Heizung, Wasser, Strom, Beleuchtung, Treppenhaus-Reinigung, Fahrstuhl, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gemeinschaftsantenne, Gartenpflege und Versicherung.

„Die Nebenkosten eines Eigentümers sind in der Regel höher als die eines Mieters“, betont der DMB. „Zusammen mit der Instandhaltungsrücklage und den Kosten für den Verwalter kommt leicht ein monatliches Hausgeld von drei bis fünf Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zusammen.“

Eigentümerversammlung muss sich einig werden

Zu bedenken ist auch, dass sich der neue Wohnungseigentümer nun mit den anderen Eigentümern verständigen muss. Denn mit der Privatisierung entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), in der die meisten Entscheidungen nur gemeinsam getroffen werden können. Das bringt Probleme mit sich.

„In der Regel kaufen ja nicht alle Mieter eines Mehrfamilienhauses ihre Wohnung. Die anderen Wohnungen werden dann an Dritterwerber bundesweit veräußert. Dadurch entstehen sehr unstabile Eigentümergemeinschaften“, sagt die Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins „Wohnen im Eigentum“, Gabriele Heinrich.

Die externen Investoren hätten oft wenig Interesse an der Immobilie, reisten zu den Eigentümerversammlungen nicht an und überließen die Entscheidungen per Dauervollmacht dem Verwalter. Auch an Investitionen zur Wertsteigerung wollen sie sich meist nicht beteiligen.

Heinrich rät Mietern, sehr genau zu überlegen, ob sie wirklich ihre Wohnung erwerben wollen. Auch bei vermeintlich günstigen Verkaufspreisen sei Vorsicht geboten. „Viele Häuser, die jetzt privatisiert werden, stammen aus älteren Beständen und sind in einem schlechten energetischen Zustand. Die energetische Sanierung ist so teuer, dass sie viele WEG gar nicht stemmen können“, sagt Heinrich. Von solchen Immobilien sollten Mieter besser die Finger lassen.

Reparaturen können Eigentümer arm machen

Auch der Mieterbund weist darauf hin, dass Reparaturen und Instandhaltungskosten das größte finanzielle Risiko beim Erwerb einer Wohnung darstellen. Käufer sollten unbedingt beim Verwalter nach anstehenden Sanierungsmaßnahmen und deren Finanzierung fragen. Von sich aus muss der Verwalter nämlich keine Angaben dazu machen, wie das Oberlandesgericht Köln entschied (Aktenzeichen: 16 Wx 154/98).

Mieter, die sich entschließen, ihre Wohnung zu kaufen, sollten ruhig ein bisschen pokern und nicht gleich auf das erstbeste Angebot eingehen, rät der DMB. Denn sie haben das Recht, solange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten gegangen ist. Erst, wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Wohnungsverkäufer und Käufer vorliegt, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden. Wenn er kaufen will, kann er das zu den Bedingungen tun, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind und so vom Verhandlungsgeschick des interessierten Käufers profitieren.

dapd.djn/kaf/ph